El secreto de McDonald's

por Agustín Gomez Beret - 13-Nov-2017

Las acciones de McDonalds están un 37% arriba desde que comenzó el año, muy por encima del 15% que lleva el S&P o del 18% del Dow Jones. Es un número sorprendente, más si pensamos que las tendencias mundiales de un modo de vida más sano y preferencias hacia productos "premium" vienen amenazando a los gigantes de las bebidas y alimentos.

McDonald's no escapa a esta realidad, y como si fuera poco, los ingresos brutos de la compañía vienen cayendo de manera constante en los últimos 4 años.

¿Y cómo se explica el enorme crecimiento del precio de sus acciones?

mcd 1311

Tengamos en cuenta además que sus títulos están casi un 70% desde que Steve Easterbrook asumió como nuevo CEO de la firma en enero de 2015.

Y lo que está pasando es que el nuevo management ha puesto un plan en marcha que está cambiando el presente y futuro de la empresa.

Por un lado, se implementaron algunos cambios e innovaciones tecnológicas en los locales (máquinas de pago electrónico, convenio de delivery con UberEats, etc.) lo que ha significado un aumento en el tráfico de gente en los locales después de mucho tiempo.

Sin embargo, hay algo más importante. Pero primero debemos entender cuál es el verdadero negocio de este gigante de las hamburguesas.

McDonald's tiene cerca de 37.000 restaurantes en 120 países de distintas partes del mundo. De todos esos, hasta 2016 el 85% eran franquicias, y el resto locales explotados por la propia hamburguesería.

La empresa está implementando un agresivo plan para convertir prácticamente todo su negocio en modelo de franquicias. En este contexto, en lo que va del 2017 la cantidad de franquicias pasó a representar más del 90% del total de restaurantes. Esto implica que en 9 meses más de 2.800 restaurantes dejaron de pertenecer a la compañía para adoptar la modalidad de franquicia.

Pero McDonald's tiene un secreto. Su negocio no son las hamburguesas. Su negocio es el Real Estate.

Algo que muy pocos conocen son las particularidades del contrato de franquicia de McDonalds: la casa matriz compra y es dueña del inmueble donde se instala el nuevo restaurante. El inversor, por su parte. paga por el equipamiento, mobiliario y decoración; pero además de pagar un porcentaje de sus ventas por los derechos de usar su marca, debe pagarle el alquiler del local a McDonalds, que habitualmente es a un precio bastante por encima del mercado.

La franquicia es la excusa para un excelente negocio inmobiliario.

Si descontamos los costos, las ventas en locales propios representan un 20% de los ingresos de McDonald's, versus un 80% que proviene de las franquicias.

Pero lo interesante es lo siguiente:

revenues from franchised rest

Es decir, que el grueso de lo que gana McDonald's por franquicias no son las regalías sino los alquileres de los inmuebles donde funcionan sus restaurantes:

composicion ingreso franquicias

Por último, tengamos en cuenta que los locales que explota directamente tienen un margen operativo del 19%, mientras que el negocio de las franquicias un margen del 82%

Aquí está el secreto de por qué las acciones de McDonalds han subido tanto este año. La firma está cambiando su fisonomía hacia el modelo de negocios que le presenta la mayor rentabilidad: el Real Estate (las franquicias).

Es por eso que las ventas brutas han bajado pero han aumentado exponencialmente su margen de ganancias. El mercado ha tomado nota de ello y ha reaccionado de manera positiva.

El plan de la empresa se puede ver perfectamente en este gráfico:

mc donalds 3

McDonald's es un buen ejemplo de cómo es posible crear valor para los accionistas aun a costa de reducir el volumen de ventas brutas en el corto plazo. Y, por si fuera poco, es un gigante del Real Estate con activos valuados en más de 32.000 millones de dólares.

Olvidate de los REITS, para Real Estate, comprá McDonald's.

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