Argentina: El nuevo ciclo de Real Estate

por Julián Sruber - 03-Jun-2017

El nuevo ciclo de Real Estate: Creatividad para poner a andar el andamiaje

Le atribuyen a Napoleón Bonaparte haber dicho “Vísteme despacio que estoy apurado”. No sabemos si la cita es real, pero podemos imaginarnos que el militar se lo dijo a alguno de sus sirvientes cuando lo ayudaba a vestirse, para evitar que el apuro lo haga cometer errores.

Entre los años 2014 y 2015, cuando el cepo cambiario marcaba el pulso del mercado inmobiliario argentino, comenzaba a vislumbrarse un cambio de ciclo político y era todo optimismo. Muchos pensaban que se terminaba el cepo y se terminaban los problemas de los años anteriores como por arte de magia.

Si bien salir del cepo fue un excelente primer paso, no estaba todo solucionado. El optimismo es positivo, pero hay cuestiones que deben resolverse para impulsar la generación de negocios, revitalizar el mercado y fundamentalmente, facilitar el acceso a la vivienda.

El gobierno reconoce al mercado inmobiliario como un dinamizador natural de la economía y no dudamos de los esfuerzos que se están haciendo para impulsarlo pero no podemos escaparnos de la coyuntura.

Todos los actores del mercado deben ser creativos para impulsar los negocios y esto requiere de un trabajo conjunto y coordinado de los empresarios, las instituciones financieras y también del gobierno. Desde Incubar Real Estate nos asociamos con desarrolladores y dueños de tierra para poder unir todos los eslabones necesarios para estructurar un proyecto exitoso considerando las condiciones de cada mercado y de cada negocio.

La situación actual muestra un nivel de costos que suben por el ascensor y precios de venta que –en el mejor de los casos- suben por la escalera. La metáfora es gráfica y autoexplicativa. En este contexto los márgenes de rentabilidad del negocio se achican y achatan.

Cuál es entonces la solución para generar negocios rentables? Por más evidente que resulte, me permito decirlo: para que los negocios sean rentables hay que bajar los costos y que los activos inmobiliarios se valoricen.

Para bajar los costos de la construcción ya aprendimos que simplificar la cuestión en el atraso cambiario no es el mejor camino. Y aquí encontramos un primer punto donde hay que ser creativos. Los costos se bajan haciendo la industria más eficiente, con métodos de construcción modernos y maximizando la productividad.

Tampoco se pueden dejar de lado la carga impositiva. En una industria como la de la construcción con múltiples y diversos actores que trabajan en un mismo engranaje, el efecto cascada del costo fiscal afecta a toda la cadena de valor. Y ello explica los costos de insumos mucho más altos que en los países de la región e incluso que en países centrales.

Y como valorizar los activos inmobiliarios en los diferentes segmentos del mercado? Generando valor para todos sus actores. Y acá también –una vez más-hay que ser creativos. Cuando hablamos de creatividad es inevitable pensar en diseño, amenities y confort, y si bien ello es importante, no podemos olvidarnos de la etapa previa que consiste en la creatividad para el análisis y la estructuración de los proyectos para que puedan llevarse a cabo.

En este sentido, la intervención de las instituciones financieras tiene que ser una base de apoyo para toda la industria. Bienvenidos los créditos, pero con prudencia. Financiar solamente unidades terminadas es un aditivo, pero no un elemento que impulse la construcción y la generación de empleo.

Tenemos la experiencia y estructura que se requiere para poder leer cada mercado y definir la mejor estrategia de negocios.

Para que se construya mejor y para mayor número de personas, se necesita un sistema bancario que financie al desarrollador como articulador para que el usuario final pueda acceder al crédito y en definitiva, a la vivienda.

Sin duda los créditos ajustables pueden ser el primer paso hacia la creación de un mercado hipotecario solido, pero necesitan de reglas claras para todas las partes y de capital para financiarlo. Y así aparece otro actor fundamental de cualquier economía desarrollada que no puede dejarse de lado, como es el mercado de capitales.

Esto no pretende ser un diagnóstico, sino solamente una lectura del mercado para entender que ninguna de las partes puede avanzar si no se hace en forma conjunta. El gobierno dando los fundamentos a través de reglas claras y previsibles, las instituciones financieras y el mercado de capitales siendo proactivos en la generación de instrumentos de crédito y los empresarios del sector asumiendo riesgos y generando valor. La incubación de negocios requiere de un análisis amplio del mercado, de todos los actores que lo conforman, de las variables que lo atraviesan, buscando unir todas las partes para poner en marcha y llevar a cabo negocios exitosos.

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