El mercado inmobiliario en Chile

por Gonzalo Pascual Merlo - 30-Jan-2014

Durante los últimos dos años el mercado inmobiliario en Chile ha mostrado un fuerte crecimiento.

En 2013, el mercado inmobiliario mostró una expansión sustantiva tanto en cantidad de transacciones como en precios. Este alto dinamismo tuvo raíz en las mejoras de los estándares promedios de vida, con creación de empleo y una evolución en alza de los salarios reales. Es decir, más trabajo y mayores posibilidad de compra y consumo.

Chile_Real Estate_Carta Financiera

Con un sistema crediticio bastamente desarrollado y mayor riqueza en manos del trabajador medio, aumentó la demanda por casas y departamentos –estos últimos tanto para uso residencial como para uso comercial-; lo que combinado con una aún insuficiente, oferta de bienes raíces elevó el nivel promedio de precios pagados.

Para el 2014, las perspectivas son variadas en los distintos sectores de la economía chilena. Por su parte Marcela Ruiz-Tagle, Coordinadora Económica de la Gerencia de Estudios en la Cámara Chilena de la Construcción, opina:

“En los dos últimos años el mercado inmobiliario, tanto a nivel nacional como en el Gran Santiago, alcanzó niveles record en la comercialización de viviendas. De esta manera, en los años 2012 y 2013 en todo el territorio nacional se vendieron cerca de 67.000 unidades residenciales, mientras que en la capital la comercialización se situó entre 36.000 y 37.000 viviendas. En ambos casos destacó un avance más notorio en la venta de departamentos, frente al estancamiento o descenso observado en el mercado de casas. Otro rasgo destacable del mercado inmobiliario en estos años fue el alza del precio de las viviendas, que promedió alzas anuales de 5,7% en 2012 y 7,3% en 2013 en el Gran Santiago, lo cual no desincentivó la demanda por vivienda.

Con todo, las perspectivas para el sector en 2014 son positivas en la medida en que se alcanzará un nivel de ventas similar al de 2013: estimamos que en 2014 se venderán 68.000 viviendas en todo el país (1,5% más que en 2013) mientras que en la capital la cifra de ventas se ubicará en 36.500 (0,5% más que en 2013). Esto ocurriría en un escenario de desaceleración económica en el cual los indicadores de empleo e ingreso sufrirían cierto deterioro pero sin generar cambios bruscos en las condiciones financieras y en el riesgo de la cartera de créditos hipotecarios.”

Vista_Parcial_de_Santiago_de_Chile_2013

Coincido con Ruiz-Tagle en su análisis. Sin embargo, creo que el efecto adverso que surja de la desaceleración económica puede tener un impacto negativo sobre el mercado modificando sus dinámicas.

La desaceleración económica se determinará por un crecimiento de PBI proyectado alrededor del 4%, lo cual se ubica por debajo del potencial o la tendencia de crecimiento de largo plazo. Dos factores que explican parte de este efecto son la salida de fondos –mayormente especulativos- como consecuencia del tapering del quantitative easing; y la expectativa a la baja en el precio del cobre –commodity dominante en la economía chilena-.

Se espera que dichas dinámicas económicas lleven a políticas correctivas y desaceleración del mercado laboral lo que empujaría a una fuerte baja en el mercado inmobiliario. Sin embargo, ante este escenario de mayor riesgo, es esperable que se posterguen proyectos de construcción sobre todo con inversión pública, reduciendo así la oferta de viviendas y aplacando la caída en precios. En pocas palabras, la demanda de viviendas crecerá menos pero se espera menor construcción por lo que los precios no mostrarán grandes movimientos.

¿Existe en Chile una burbuja inmobiliaria? En realidad, no.

El 2013 se caracterizo por una alta cantidad de transacciones inmobiliarias y aumentos del precio promedio en la Región Metropolitana, con alta incidencia en el sector de departamentos. Esto alimentó especulaciones negativas para quienes compraban propiedades en Chile.

Aunque la dinámica de precios preponderante se vió acompañada por heterogeneidad de precios entre la Región Metropolitana y el resto del país, es necesario entender que los precios por si solo dicen muy poco. Del análisis de la razón Precio-Ingreso (razón utilizada para medir la existencia de posibles burbujas en mercados) de cada región, se desprende un resultado que debería calmar las discusiones que por esto surgen. Dicha razón muestra comportamientos similares en su evolución para todas las regiones de Chile y a nivel todo el país se vuelve a la tendencia de los últimos 12 años.

En resumen, comprar una vivienda hoy en Chile “cuesta” –en términos de trabajo y sacrificio económico- más o menos lo mismo que en los últimos 12 años. Además, la tendencia alcista no alcanza siquiera a ser mayor que las que presentan otras economías similares (estables y exportadoras de commodities) como Australia.

¿Qué no debe hacerse con los inmuebles en Chile? Apresurarse a vender y/o comprar.

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