New York: Inversiones en Real Estate que hoy tienen sentido

por Miguel Angel Boggiano - 01-Apr-2018

¿Por qué tiene sentido analizar en estos momentos diferentes “Inversiones Alternativas” como Real Estate o Managed Futures? Simplemente porque las proyecciones de retorno para acciones y bonos en los próximos años son muy malas:

GMO_Returns

GMO estima para los próximos 7 años que las acciones en los EEUU caerán entre un 3% y un 4,7% por año y que los bonos internacionales caerán un 2,5% por año. GMO es una firma que administra U$S 120.000 millones de dólares, está dirigida por Jeremy Grantham y tiene un excelente track record prediciendo retornos de largo plazo.

Cuando se habla de Real Estate, hay una palabra que se repite hasta el hartazgo. Tanto es así, que se dice que hay tres características que hacen que un proyecto sea atractivo: location, location, location. Y si de ubicación se trata, no hay ninguna duda de que New York, y en especial Manhattan, es la location más codiciada del planeta.

Lo que hace que la ubicación (location) de una propiedad sea tan relevante, tiene que ver con tres puntos:

#1. Cuando la ubicación es la mejor, siempre habrá interesados en comprar. Esto le da la mayor liquidez posible a una propiedad, en un mundo que por definición es poco líquido.

#2. Ante una eventual caída en el precio de una propiedad, rápidamente surgen interesados, lo que se traduce en precios comparativamente estables, ya que tendrán un soporte natural por la demanda sostenida.

#3. En los momentos de bonanza económica, una buena ubicación garantiza que la propiedad aumentará de valor a lo largo del tiempo.

¿Cuál es la limitación que enfrenta la mayoría de los potenciales inversores en Real Estate en Manhattan? El hecho de que, para realizar una inversión, los mínimos pueden estar muy por encima de sus posibilidades. Con el objetivo de salvar esta dificultad, surge el crowdfunding (fondeo colaborativo). Esta metodología de inversión se hizo posible luego de la JOBS Act aprobada por el Congreso de los EEUU en abril de 2012 y que permitió levantar capital para proyectos a través de la emisión de títulos valores, algo que antes no estaba permitido.

¿Qué es el crowdfunding? En esencia, consiste reunir a muchos inversores minoristas para que en conjunto lleguen a reunir una masa de capital que les permita acceder a inversiones a las que de otro modo no hubieran podido acceder.

¿Es bueno o malo el crowdfunding? ¿Cuál es la característica más importante para que sea exitoso un proyecto de crowdfunding? ¿Tiene costos ocultos asociados?

El crowdfunding no es bueno ni malo por sí mismo. Lo importante es ver qué es lo que se está comprando a través de este mecanismo.

Imaginemos por un segundo la existencia de alguna propiedad muy cara que se ha vuelto muy difícil de vender porque no hay compradores genuinos que quieran convalidar el precio que se pide por esa propiedad. Alguien con astucia podría vender la propiedad a través de un mecanismo de crowdfunding en la que apelaría a una cuestión aspiracional de ciertos inversores minoristas. El “relato” en este caso es que un minorista sería dueño de una fracción de una propiedad de gran lujo. ¿Dónde está la trampa?

Si no había compradores genuinos al principio, ¿cómo conseguirá el inversor minorista “salir de su inversión”? Si lo que se compra es un elefante blanco, no habrá liquidez y el inversor minorista quedará atrapado en una mala inversión. Es por eso que la característica vital para que un proyecto de crowdfunding no se transforme en una trampa sin salida es que la propiedad que compre, se pueda vender con facilidad (tenga liquidez).

¿Qué podemos decir de los costos ocultos? Cualquier proyecto de Real Estate tiene espacio para un gran número de costos ocultos que puede aprovechar el desarrollador y en el caso del crowdfunding esto también es así. Sin embargo, hay mecanismos que pueden hacer que la administración de los fondos sea lo más transparente posible, cuando hay fiduciarios internacionales de renombre a cargo del dinero.

A la luz de lo expuesto, un proyecto de crowdfunding para invertir en una propiedad en Manhattan tiene sentido. Si bien cualquier inversor podría venderle su participación en el proyecto de crowdfunding a otro inversor, la auténtica salida se da cuando se consigue vender el inmueble.

¿Cómo le fue a las propiedades comerciales en New York en la caída del 2008? Sin dudas sufrieron, pero su precio reaccionó rápidamente:

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Prodigy es uno de los actores que hace crowdfunding en New York y creo que merece analizar lo que hacen. Hay otros como Cadre, Thor Equities, Fundrise o RealtyMogul pero no están necesariamente orientados a Manhattan.

Típicamente ofrecen crowdfunding por proyecto y no por cartera de proyectos. Si a un inversor no le gusta un proyecto en particular, puede elegir no invertir ahí.

En términos generales, se encargan de:

#1. Identificar una oportunidad de inversión y diseñar el plan a desarrollar.

#2. Recaudar los fondos.

#3. Ejecutar el desarrollo del proyecto (muchas veces mejoras a propiedades existentes).

#4. Administración de la propiedad y generación de rentas mediante alquileres.

#5. Venta del inmueble y pago final a inversores.

Como conclusión, invertir en Real Estate en Manhattan a través de vehículos de crowdfunding parece una idea inteligente.

¿Qué ventaja tiene Prodigy? Que es uno de los players más grandes de la industria y que ha conseguido recaudar U$S 400 millones de inversores de 40 países diferentes para inversiones en Manhattan:

Recaudacion Manhattan

A su vez están llevando adelante ya su sexto proyecto en Manhattan:

Track Record ManhattanMe despido y les dejo: la invitación a un Workshop gratuito en la ExpoEFI y unos videos con mi participación en Intratables del viernes pasado. Son realmente imperdibles.

Carta Financiera WS (1)

También les dejo esta foto de la previa del programa:

Por empezar Intratables con la más linda @deboraplager A post shared by Miguel Angel Boggiano (@miguel_boggiano) on

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