Una mirada al mercado inmobiliario argentino

por Soledad Balayan - 02-Oct-2016

Entre mayo y agosto del 2012 el Banco Central oficializó la prohibición de comprar dólares destinados al ahorro. Esta medida consolidó la implementación del cepo cambiario e impactó negativamente en el mercado inmobiliario.

Para poder seguir el mercado con más detalle, desde Maure Inmobiliaria comenzamos a llevar un registro de la publicación de avisos digitales en venta y en alquiler.

Los índices de oferta elaborados a partir de junio 2012 (año base), tanto para la oferta en venta como para la de alquiler, permiten monitorear la evolución de los avisos de departamentos publicados en internet para la Ciudad de Buenos Aires.

Proceso de digitalización de avisos

El primer impacto del cepo cambiario fue la significativa caída de la demanda por compra de inmuebles provocando como consecuencia la disminución en la construcción de nuevas viviendas.

Al bajar el nivel de actividad, las inmobiliarias comenzaron a retirar las publicaciones de avisos clasificados en ediciones impresas por su alto costo, trasladándolos a buscadores digitales donde el costo era significativamente menor. El proceso de digitalización de los avisos clasificados permitió realizar un análisis de oferta de inmuebles más sencillo y prácticamente en tiempo real.

Analizando el primer período representado en el índice que abarca el 2012 y 2013, se observa una etapa de incremento en avisos para ambas operaciones inmobiliarias pero un mayor crecimiento inicial para avisos de alquiler. Un factor que puede explicar en gran parte esa tendencia inicial fue la respuesta de muchos inversores y constructores a destinar sus inmuebles al alquiler ante la caída de la demanda de propiedades para la compra.

Evolución de oferta de departamentos en venta y alquiler a partir del 2014

Durante 2014 la cantidad de avisos de unidades en venta fue aumentando en mayor proporción que la de alquiler, ya que no se vendía ni tan rápido ni tan fácilmente y lo que iba ingresando en oferta era mucho mayor a lo que se lograba vender mensualmente. Un dato que confirma este comportamiento es el incremento en el tiempo promedio de permanencia de los avisos de departamentos en venta, según los informes del CEDEM y la Dirección General de Estadísticas y Censos de CABA.

Recordemos también que el 2014 fue el peor año para el mercado inmobiliario desde los efectos de la crisis del 2001. Tanto en la provincia de Buenos Aires como en la Capital Federal, fue el período con menor cantidad de escrituras de compra-venta de los últimos años.

Inversores deshacen su posición en inmuebles

En 2014 muchos inversores comenzaron a deshacer su posición en inmuebles por la caída en la rentabilidad obtenida de los alquileres. Esto seguramente tuvo un impacto importante en la oferta de unidades en alquiler que se traduce en menor cantidad de avisos de alquileres respecto del 2013 y un incremento de avisos en venta.

Perspectiva

Es temprano aún para ver los efectos sobre el mercado ante la liberación del cepo cambiario, la recomposición gradual de la oferta de créditos hipotecarios y las medidas del blanqueo, pero se observa una incipiente recuperación desde finales del 2015.

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