Real Estate Investments Trusts (REITs)

Está muy extendido en el colectivo inversor de nuestro país el hecho de adquirir una propiedad con el fin de ponerla en alquiler y de esta manera obtener una renta. Sin embargo, con propiedades en alza, la renta lograda por esta actividad es mediocre dado el riesgo asumido. (Un 6% bruto como máximo, sin considerar mantenimiento, impuestos, etc)

Nos proponemos en este post, dar a conocer opciones que nos brinda el mercado financiero, con las cuales podemos obtener exposición al mercado de Real Estate de Estados Unidos y obtener una renta por el alquiler de propiedades.

Estos instrumentos, reciben la denominación de REIT (Real Estate Investments Trust), las cuales son participaciones en compañías que en su activo tienen propiedades, ya sean  departamentos residenciales, oficinas, plantas industriales , etc. El inversor ingresa como socio en el REIT comprando una cuotaparte, como si fuera un Fondo Común de Inversión; de esta manera accede a los ingresos generados por el alquiler de las propiedades y a revaluaciones en las mismas.

Lo interesante de estas compañías es que para continuar calificando como REIT y por ende  gozando de los beneficios impositivos, debe distribuir en concepto de dividendos a sus inversionistas al menos el 90% de su Net Income (Ingreso después de  gastos, impuestos, intereses, amportizaciones) . Es por esto, que los REITs son consideradas inversiones que dan ingreso corriente a un portfolio de inversión.

Existen distintos tipos de REITs, los cuales se clasifican según el uso final de las propiedades que tiene en su activo y consecuente con esto, el plazo por el que las mismas son alquiladas. Cuanto más largo el período de leasing, menor es la volatilidad del REIT.

Office/Industrial REITs: Su activo está constituido por edificios de oficinas, plantas industriales, depósitos, que son alquiladas a empresas. El plazo de leasing generalmente es de 7 años

Multifamily/Residential REITs: Su activo está constituido por edificios residenciales, rentados a familias. Estos REITs también administran edificios de los cuales no son dueños. El plazo de leasing generalmente es de 1 año.

Retail REITs: Constituidos por locales comerciales, alquilados a empresas del sector de ventas minorista. El plazo de leasing generalmente es de 3 – 5 años.

Health Care REITs: Constituidos por propiedades utilizadas en el sector de la salud, como ser inmuebles aptos para hospitales, laboratorios, etc. El período de leasing generalmente es el más largo de los anteriores descripto, llegando incluso a los 30 años.

En las últimas semanas, los REITs han sido castigados por los temores a una recesión en Estados Unidos y el temor a la caída de algún banco europeo. En la imagen debajo, vemos el desempeño del ETF que nuclea el rendimiento de los REITs sin discriminar por sectores.

Esta caída en los precios, hizo más atractivo el dividend yield de estos instrumentos. Es decir, al mantenerse la renta que pagan constante pero el precio que hay que pagar para obtenerla es menor, el retorno por dividendos es mayor. Alentados por esto y por el entorno de tasas bajísimas hoy imperante, corrimos el siguiente screening:

- REITs (excluyendo los de hipotecas)
- Con un retorno por dividendos superior al 5%
- Que no valiera en el mercado más de 2 veces su Valor Libros (P/B < 2)
- Forward Price/ Earnings < 20
- Que haya rendido más que el S&P 500 en lo que va del año.

Tres compañías cumplieron con todos los requisitos pedidos y las vemos en el siguiente cuadro

 

Como corolario, podemos ver que los REITs constituyen una alternativa interesante a la hora de tener una exposición al mercado de Real Estate y obtener una renta por ello. Por supuesto, la incorporación de este tipo de instrumentos debe ser evaluada en cada caso particular y analizada como una inversión a largo plazo, como lo es la inversión inmobiliaria per se.  Entre los riesgos que tiene esta inversión, encontramos uno no menor que es la profundización de la crisis financiera. Esto traería aparejado una caída en el precio de los REITs.  La contracara sería que esta profundización incrementaría aún más el retorno por dividendos. Entonces, bien vale seguirlos de cerca….

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