Real Estate

Atención al mercado de las oficinas en Buenos Aires

Por Miguel Boggiano16/10/17

Cuando se realiza un estudio de mercado en el mundo inmobiliario, lo más sencillo de estimar es la oferta de productos que hay. Si se busca saber cuántos metros cuadrados residenciales a estrenar o cuántos metros cuadrados de oficinas Clase A en un barrio o sector en particular, simplemente hay que hacer un rastrillaje de la zona y contar.

Lo que es mucho más difícil es estimar qué es lo que los consumidores están demandando (sean individuos en busca de un lugar para vivir o empresas en busca de oficinas). Ahora bien, si pudiéramos estimar esta demanda basada en las búsquedas hechas por internet, tendríamos una estimación bien precisa. Google utiliza esta metodología que se termina combinando con técnicas numérica (Big Data) para hacer estimaciones. En Argentina, Mercado Libre hizo un estudio de la demanda de oficinas, basado en lo que buscaban sus propios usuarios según las diferentes zonas. Nunca antes se había podido tener más precisión.

Los resultados indicaron que la zona céntrica de la Ciudad de Buenos Aires, llamada Central Business District (CBD), acumuló el 68% de la demanda. Dentro de este sector, el área más buscada fue la de Catalinas-Plaza Roma, con un 19,01%. En términos de metros cuadrados, este submercado concentró además el 45% de las oficinas que efectivamente se alquilaron, validando que continúa siendo una de las preferidas por las grandes corporaciones.

Por otro lado, el Corredor Av. 9 de Julio, con la incorporación de 39.600 m2 de espacio de oficinas de mayor calidad fue la segunda zona más visitada por los usuarios de Mercado Libre, con un 17,8% del total. Esto se explica, en gran parte, por la incorporación de nuevos edificios ubicados al sur como Belgrano Office, Altman Eco Office y Go Green Office. El podio dentro del CBD lo completa Puerto Madero, que recibió el 11,52% de las visitas.

Una indicación de la necesidad de espacios nuevos la refleja el éxito rotundo del Edificio Bellini Esmeralda. De los 12.000 m2 disponible para renta, se estima que la ocupación llegará al 100% para fin del 2017.

Saliendo de la Ciudad, la Zona Norte del Gran Buenos Aires está siendo vista cada vez con mayor interés por las compañías. El Corredor Panamericana y el de la Av. Libertador son los dos submercados de mayores búsquedas en GBA. Nuevos proyectos que se iniciaron en 2016 reflejan el continuo interés de los inversores por captar la demanda en esta zona e impulsar su crecimiento.

De hecho, el Corredor Panamericana se ubicó en la tercera posición de las zonas más buscadas, con el 14,89%, mientras que la de Libertador GBA ocupó el quinto puesto, con el 10,3% de las visitas online, completando de esta manera el top cinco, según el informe que elaboraron en conjunto Cushman & Wakefield y Mercado Libre.

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De cara al futuro, es la Zona Norte la que continuará liderando el desarrollo del mercado de oficinas Clase A, con una tendencia a la descentralización de los espacios de trabajo en la zona CBD.

En su informe “Las oficinas se desplazan hacia el Norte”, Cushman & Wakefield midió los metros cuadrados y la ubicación de todas las oficinas clase A en el transcurso del tiempo y realizó una proyección hacia el año 2020 que manifestó un claro desplazamiento desde el Centro de la Ciudad hacia la Zona Norte, con foco en el barrio de Belgrano.

El argumento detrás de esta conclusión está relacionado con que se espera una descentralización del mercado de oficinas, de modo de reducir los traslados hacia la zona céntrica de la ciudad. De más está decir que si la economía argentina consigue despegar seriamente, habrá además una demanda extranjera por oficinas Clase A. Pero no se necesita de esa eventual demanda para vislumbrar un aumento sostenido en la demanda de oficinas en la zona que bordea la Ciudad de Buenos Aires.

¿Cuánto tiempo se tarda en llegar desde General Paz y Panamericana hasta el microcentro porteño en hora pico? Las indicaciones más conservadoras se ubican en los 40 minutos. Si sumamos la ida y la vuelta, una persona con oficina en el borde de la CABA se ahorra unos 400 minutos a la semana (6:40hs).

Desde Carta Financiera comenzamos este año a explorar el mercado de las oficinas Clase A y hoy tenemos un proyecto de inversión justamente en la zona que destacamos en la siguiente imagen:

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¿Por qué invertir proyectos inmobiliarios de este tipo? Porque ingresando en una etapa de pre-venta (pozo), se tiene acceso a precios por debajo del valor de mercado; porque la expectativa de apreciación es atractiva; porque hay un argumento de renta detrás de proyectos inmobiliarios de oficinas.

Quienes estén interesados en saber más detalles del proyecto, pueden hacer CLICK AQUÍ para descargar un archivo PDF con más detalles.

Les dejo mi participación en Animales Sueltos de la semana pasada: