Real Estate

El Real Estate comercial a punto de colapsar en EEUU

Por Miguel Boggiano02/08/20

Hay una oportunidad para ganar con la caída de las propiedades comerciales en EEUU. Hasta el momento, el sector viene aguantando utilizando un “truco” contable. Pero no va a aguantar mucho más. Lean la nota hasta el final que se los explico en detalle.

En mayo pasado escribí una nota donde les adelantaba que algunos sectores del Real Estate comercial fueron afectados negativamente por el Covid. Y que había una gran oportunidad para vender en corto.

Las oficinas, los shopping malls y los hoteles, fueron los rubros más castigados.

Sin embargo, los instrumentos financieros de hipotecas y los grandes fondos de Real Estate comercial todavía no colapsaron. 

Veamos por qué.

La situación es un caos. Increíblemente la industria todavía se mantiene en pie, pero por un “truco” contable.

Hay una palabra que tienen que aprender, y que es el secreto que explica por qué aún no colapsaron las empresas que se dedican al Real Estate comercial: “forbearance”. No se la olviden. La van a escuchar mucho en el futuro cercano.

El término forbearance significa posponer en el tiempo los pagos de una deuda, mediante un acuerdo firmado entre el acreedor y deudor. Estos pagos no se “perdonan” sino que se aplazan para más adelante. Viene a ser como un “período de gracia”.

El estadounidense promedio tampoco conocía esta palabra hasta hace poco. Pero desde abril, los bancos, tarjetas de crédito, acreedores hipotecarios y propietarios de inmuebles están ofreciendo estos acuerdos a sus clientes para posponer pagos de sus deudas.

El incentivo para el deudor es claro: “patear” para adelante pagos que tiene que hacer hoy (pudiendo gastarse ese dinero en cualquier otra cosa).

Con la crisis desatada por la pandemia y con millones de trabajadores desempleados el forbearance básicamente les permite a muchas personas conservar sus hogares.

Junto con los estímulos del gobierno, también es lo que permitió ver una muy fuerte recuperación en las ventas de determinados sectores de la economía minorista.

Pero, ¿cuál es el beneficio para el acreedor en aplazar las deudas?

Que el acreedor puede computar contablemente ese crédito como vigente.

El deudor no paga y el acreedor no recibe ni un centavo. Pero como el crédito está en forbearance no se considera en default.

Es por este motivo que no vimos una explosión de la tasa de default en créditos hipotecarios y alquileres: porque una gran parte de los créditos se encuentran “aplazados”.

Como se podrán imaginar, todo esto lo único que hace es armar una bomba de tiempo y un problema mucho mayor para el futuro inmediato.

Por ahora, muchos acuerdos de forbearance están vigentes y otros están siendo extendidos.

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Pero en algún momento eso va a terminar. Y ahí veremos el verdadero colapso.

Dentro del sector inmobiliario, el foco debemos ponerlo en las oficinas, los shoppings y los hoteles.

Como dije en otro momento, la pandemia lo que hizo fue acelerar muchas tendencias que estaban en curso.

Pensemos en los desarrolladores de oficinas y el teletrabajo. El Covid aceleró una tendencia incipiente. Ahora muchas empresas están pensando seriamente en seguir con esto después de la pandemia o al menos reducir fuertemente la cantidad de metros cuadrados de oficinas.

Solo por nombrar algunos ejemplos, Google informó que mantendrá el teletrabajo al menos hasta julio de 2021. Y Twitter anunció que sus empleados podrán continuar con esta modalidad de manera permanente.

En igual sentido encontramos a los shoppings y tiendas físicas.

Cada vez que vemos crecer las ventas de empresas como Facebook, Google, Amazon, Mercadolibre o Shopify, estamos viendo la victoria definitiva del ecommerce por sobre las tiendas físicas.

La conclusión de todo esto es que al menos determinados sectores del Real Estate comercial no van a recuperarse. Hay cambios que llegaron para quedarse.

Esto quiere decir que hay alquileres y créditos que no se van a pagar nunca. Por el momento, la situación está maquillada. Pero no durará mucho más. 

De hecho, en los hoteles y las tiendas físicas las tasas de incumplimiento de créditos hipotecarios ya se dispararon:

¿Y cómo podemos ganar con esta situación?

Una posibilidad es vender en corto  REITs (que son fondos inmobiliarios que cotizan en la bolsa de EEUU igual que una acción) comerciales, en especial los que se dedican a las oficinas, los shoppings y hoteles.

Para los que no saben, vender en corto es una operación que nos permite obtener una ganancia si el precio de una acción baja.

Acá abajo podemos ver un índice compuesto por 11 REITs, donde podemos ver la caída de marzo, el rebote de principios de junio, y cómo ahora empezó a caer de nuevo:

Pero atención: lo peor todavía está por venir.

Creo que esta es hoy una gran idea de inversión para los próximos meses.