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¿Momento de vender propiedades en los EEUU?

Por Miguel Boggiano04/12/16

Luego de la última crisis inmobiliaria en los Estados Unidos, ¿no se tomaron las medidas  necesarias para que no se pudiera producir otra burbuja similar? Al respecto, Robert Shiller (Premio Nobel de Economía y gran exponente Behavioral Finance) respondió: “No se pueden tomar medidas para arreglar la psicología humana”.

Para salir de las crisis de 2008, la Reserva Federal empleó los mismos métodos que habían llevado a los EEUU a la crisis: reducir las tasas al 0% para que los bancos prestaran y el público gastara. Uno de los objetivos del gasto siempre fue la construcción. Esto no es más que una solución keynesiana de corto plazo, sólo posible en el país que tiene la moneda de reserva del mundo (el dólar), mientras el mundo siga creyendo en esa moneda.

Sería exagerado decir que nos encontramos en una situación similar a la de 2007 en cuanto a la ferocidad de la suba en los precios de las propiedades. Tampoco en cuanto al gran nivel de endeudamiento que existía para comprar propiedades. Pero hay una realidad que parece inapelable: se empieza a detectar un freno en las ventas, una caída en los precios de las propiedades y una caída en los precios de los alquileres. Quizá sea inteligente intentar vender antes de que ya no haya compradores.

Algunos indicios de fin de ciclo:

De acuerdo con Christie’s International Real Estate, un récord de 27 propiedades con un precio superior a los U$S 100 millones está a la venta ahora en los EEUU. El año pasado el número era 19 y en 2014 era 12. La última vez que hubo un salto repentino de este número de viviendas a la venta fue en el 2007.

Con la excepción de algunas ciudades de la costa oeste, los precios de los alquileres están cayendo.

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Una gran crecida en los precios de los alquileres en los últimos 5 años produjo un boom de construcción en ciudades como San Francisco, New York y Boston. Hoy una gran oferta de metros nuevos inunda estas ciudades, principalmente de departamentos residenciales y condos.

En New York, el número de ventas de departamentos residenciales cayó un 18,6% respecto del año pasado, al tiempo que estaban a la venta un 8,2% más de tiempo (también en comparación con el año pasado). Los inventarios crecen fuertemente: los reciclados suben un 8,2% y los desarrollos nuevos un impresionante 27,2%.

En el condado de Miami-Dade, las preventas de pozo cayeron en octubre un 30% respecto del año pasado, mientras que el inventario para vender subió en 14,000 unidades. Pueden leer más en Preconstrucion Condo Market Update. Al actual ritmo de venta, esto equivale a 13 meses de inventario.

Este gráfico muestra la cantidad de ventas (barras azules) en comparación con el inventario de unidades (línea verde):

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En Miami la situación de la preventa es especialmente compleja. Un total de 4525 condos se construyeron entre 2012 y 2016. De este total, 878 unidades están a la venta por gente que compró de los desarrolladores antes de que la construcción empezara (un 19% del stock total!).

Conclusión:

La mera descripción de la situación actual muestra lo que sucede cuando todos los inversores parecen estar haciendo lo mismo. ¿Qué hacer ahora? Creo que hay que hacer una seria evaluación de si conviene vender, ya que todo indica que la situación podría empeorar antes que mejorar.