En un mundo cuyo nivel de deuda está en récord histórico, las tasas de interés se vuelven cada vez más relevantes. Y lo que viene pasando desde hace unos meses, es que todo indica que finalmente las tasas de interés han comenzado a subir. Esto, en el ámbito inmobiliario, tendrá consecuencias dramáticas porque se ha abusado desmedidamente del endeudamiento.

La deuda total global alcanzó el 325% del PBI mundial hacia fines de 2016. Esto incluye la deuda del sector hogares, de los estados soberanos, y también la deuda corporativa y la financiera. El total asciende a U$S 217 trillones de dólares (U$S 217.000.000.000.000). El aumento más pronunciado ha sido en la deuda de los estados soberanos que aumentó en U$S 5.3 trillones hasta llegar a los U$S 60 trillones.

En los Estados Unidos hay toda una industria cuyo motor para el funcionamiento es la deuda: la de los Real Estate Investment Trusts (REITs). ¿De qué se trata esta industria?

Un Real Estate Investment Trust (REIT) es una compañía que es dueña de activos inmobiliarios que producen renta. Un REIT se puede comprar y vender en la bolsa de los Estados Unidos al igual que cualquier acción.

Los REITs proveen todo tipo de flujos de fondos, diversificación y apreciación de capital de largo plazo. Típicamente distribuyen todo su ingreso gravable en forma de dividendos a sus accionistas, mientras que éstos pagan impuestos sobre los dividendos que reciben.

Los REITs permiten que una persona pueda invertir en grandes portafolios de diversas propiedades inmobiliarias. De la misma manera en que los accionistas de una compañía cobran dividendos, los accionistas de un REIT obtienen un dividendo proveniente de la renta que genera el portafolio de propiedades del REIT. Es una manera más práctica que tener que comprar las propiedades y encargarse de alquilarlas, y además permite tener una enorme diversificación.

¿Cómo funciona el endeudamiento para un REIT? Acá está la clave para entender por qué hay una burbuja en muchos de ellos. La mayoría de los REITs se han endeudado aprovechando tasas de financiamiento bajas, con el objetivo de comprar propiedades. Digamos que a lo largo de los últimos años los REITs se han vuelto muy inescrupulosos y compraron casi cualquier propiedad que ofreciera una renta anual al menos ALGO superior a la tasa de financiamiento.

¿En qué consistió “el truco”? Levantar nuevo capital cada seis meses, endeudarse para “apalancar” ese capital, comprar propiedades que tuvieran una renta algo superior al costo del financiamiento. El único objetivo de esto era engrosar los dividendos en efectivo ya que de esta manera el mercado iba aumentando la cotización de los REITs.

Luego de casi 35 años de bajas prácticamente ininterrumpidas, las tasas de interés están comenzando a subir lentamente:

El primer gráfico nos muestra que venimos de un ciclo de tasas de interés bajistas: desde 1980 a hasta mediados del 2016, las tasas cayeron consistentemente. Sin embargo, el segundo gráfico nos da la pauta de que esto puede estar cambiando: alcanza con ver que las tasas han subido de forma relevante en el último año.

Algo debe quedar claro: dado que el endeudamiento masivo de los REITs se tomó en general con muy poco margen (financiándose al 3% para invertir en algo que rendía el 4%), una pequeña suba en las tasas de interés puede ser demoledora para negocios que, en la arquitectura misma de su diseño, están fuertemente endeudados.

Hay un sector en especial cuyos precios han escalado hasta estar un 26,2% más caros que en el techo de la burbuja inmobiliaria.

Notemos que, desde el mínimo del 2009 (luego de haber caído un 40%), los precios subieron un 106% hasta el nivel de abril de este año.